COVID-19 i ugovori o zakupu: ko plaća zakupninu dok ste u karantinu?

Uredba o organizovanju rada poslodavaca za vreme vanrednog stanja koju je Vlada Republike Srbije izdala usled korona virusa, dovela je to opustošenja zakupljenih prostorija poslodavaca. Zakupci su se našli u nedoumici: Da li sam i dalje u zakonskoj i ugovornoj obavezi plaćanja zakupnine, čak iako ne koristim zakupljeni poslovni prostor usled vanrednog stanja?

Naime, COVID-19 usmerava kako zakupodavce, tako i zakupce na dva pravna instituta (detaljnije objašnjena u tekstu COVID-19 i ugovori: Evo zašto ćete ih čitati pažljivije nakon pandemije):

Viša sila
Otežano ispunjenje (poznatije kao „Rebus sic Stantibus” ili „Promenjene okolnosti”)

VIŠA SILA I ZAKUP

Viša sila po definiciji predstavlja nemogućnost ispunjenja ugovornih obaveza usled događaja koji se nalazi izvan kontrole obe ugovorne strane. Većina ugovora sadrži odredbu koja preciznije definiše šta se sve može svrstati pod višu silu, kao i koje su posledice nemogućnosti ispunjenja ugovora usled takvih okolnosti. Vanredno stanje prouzrokovano virusom COVID-19 ne mora nužno značiti da je moguće pozivanje na višu silu – to zavisi od konkretne situacije. Povrh toga, najveći broj ugovora o zakupu ne sadrži takvu odredbu, što ukazuje na potrebu da ugovorne strane potraže odgovor u merodavnom pravu koje se primenjuje na ugovor.

Viša sila znači da su i zakupac i zakupodavac u apsolutnoj meri onemogućeni da ispune svoje ugovorne obaveze.

Na primer, zamislimo da je jedna od obaveza zakupodavca predaja poslovnog prostora koji je predmet ugovora o zakupu. Pre nastupanja ugovorenog datuma predaje poseda, država izdaje naredbu kojom propisuje da se zgrada u kojoj se poslovni prostor nalazi mora zatvoriti, u skladu sa zaštitnim merama. Ukoliko je zgrada zatvorena usled naredbe Vlade, time nastaje nemogućnost zakupodavca da preda zakupcu zakupljeni prostor i samim tim, on postaje sprečen da ispuni svoju ugovornu obavezu. Ipak, ovakve situacije se retko sreću u praksi.

Sa druge strane, veliki broj zakupaca, u skladu sa pomenutom Uredbom Vlade, uputio je svoje zaposlene na rad od kuće, što je dovelo do toga da zakupljeni poslovni prostori ostanu prazni. Međutim, zakupodavci i dalje zahtevaju isplatu zakupnina od zakupaca. Primena instituta više sile u opisanim situacijama može biti problematična iz razloga što najveći broj zgrada u kojima poslodavci obavljaju rad nije zatvoren obavezujućom odlukom nadležnih organa. Drugim rečima, zakupcima nije u potpunosti onemogućeno korišćenje zakupljenih prostora, pa je samim tim teško dokazati postojanje više sile. Situacija je drugačija kada je reč o tržnim centrima, čiji rad je država izričito zabranila. U slučaju kada odluka nadležnih organa neposredno dovede do nemogućnosti ugovorne strane da ispuni svoju obavezu, ta ugovorna strana ima mogućnost pozivanja na višu silu. Ipak, sve zavisi od konkretne situacije.

OTEŽANO ISPUNJENJE
(izmenjene okolnosti)

Primena ovog instituta moguća je u slučajevima kada je izvršenje ugovornih obaveza u velikoj meri otežano – ali ne potpuno nemoguće (ukoliko je nemoguće – reč je o višoj sili). U ovoj situaciji, jedna od ugovornih strana ulaže znatno veći napor da ispuni svoju obavezu usled neke nepredviđene okolnosti. Upravo taj povećani napor radi ispunjenja ugovora otvara pitanje – da li je pravedno ostaviti neizmenjen takav (sada) nepravičan ugovor?

Kriterijumi za primenu otežanih okolnosti su sledeći:

Okolnosti su se značajno promenile u odnosu na dan zaključenja ugovora – na primer: zakupac više ne koristi zakupljeni prostor, jer je, usled korona virusa, a na osnovu mera predviđenih Uredbom o organizovanju rada poslodavaca za vreme vanrednog stanja, uputio zaposlene na rad od kuće i tako ispraznio poslovni prostor;
Nastupela promena otežava ispunjenje obaveze jedne ugovorne strane ili ispunjenje svrhe ugovora – svrha zaključenja svakog ugovora o zakupu je da omogući zakupcu korišćenje predmeta zakupa (u ovom slučaju prostora), a on zauzvrat plaća zakupninu zakupodavcu. Ukoliko zakupac ne koristi zakupljeni prostor bez svoje krivice, dovodi se u pitanje svrha ugovora o zakupu;
Očigledno je da ugovor više ne odgovara očekivanjima ugovornih strana – za početak, zakupac sigurno nije očekivao da će biti sprečen da koristi zakupljeni prostor;
Prema opštem mišljenju, bilo bi nepravično održati ugovor na snazi takvim kakav je – skoro svaki ugovor o zakupu predviđa obavezu zakupca o plaćanju zakupnine i drugih troškova u vezi sa korišćenjem zakupljenoog prostora. U većini slučajeva, ne bi bilo pravično zahtevati isplatu zakupnine ili barem njenog celokupnog iznosa, ukoliko se zakupljena nekretnina ne koristi.
Strana koja se poziva na otežane okolnosti nije bila dužna ili nije mogla izbeći ili sprečiti nastupanje promenjenih okolnosti u momentu zaključenja ugovora.

Prilikom razmatranja ovog pravnog instituta, sledeće činjenice treba imati na umu:

Promena okolnosti mora nastupiti pre nego što je ugovorna obaveza dospela. Drugim rečima, pozivanje na otežano ispunjenje je moguće jedino u odnosu na nedospele iznose zakupnine. U odnosu na iznose zakupnine koji su dospeli, pravilo je jasno: zakupac će kao dužnik snositi sve pravne posledice kašnjenja sa isplatom zakupnine.
Ugovor o zakupu može biti raskinut i sudskim putem (ako ugovorne strane ne mogu postići sporazum o raskidu ugovora). U tom slučaju, neophodno je postojanje sudske odluke;
Ipak, sud neće raskinuti ugovor o zakupu ukoliko druga ugovorna strana (na primer, zakupodavac, ako je zakupac inicirao raskid ugovora sudskim putem) ponudi ili pristane da se pojedini uslovi ugovora pravično izmene (na primer, ako zakupodavac ponudi/pristane na isplatu nižeg iznosa zakupnine ili odloženo plaćanje zakupnine ili oslobađanje od obaveze plaćanja);
Važno je znati da će sud, nakon što proglasi raskid ugovora, na zahtev druge strane obavezati stranu koja se poziva na promenjene okolnosti da u pravičnom iznosu naknadi štetu koju će druga strana pretrpeti usled raskida ugovora. Na primer, ako zakupac zahteva raskid ugovora, mora imati u vidu i mogućnost da će biti u obavezi da isplati naknadu štete;
U svakom slučaju, strana koja namerava da traži raskid ugovora usled otežanog ispunjenja, prethodno treba da razmisli o obaveštavanju druge strane. Ako ugovor o zakupu ne sadrži takvu odredbu, a srpsko pravo je merodavno, ugovorna strana koja se poziva na promenjene okolnosti je u zakonskoj obavezi da obavesti drugu stranu o promenjenim okolnostima i nameri da traži raskid ugovora po tom pravnom osnovu. Ne sme se izgubiti iz vida da je dužnost obaveštavanja u ovakvim okolnostima veoma značajna i da propuštanje ispunjenja ove dužnosti može dovesti do obaveze naknade štete;
Konačno, potrebno je i ispitati sadržinu samog ugovora radi provere da li su se strane odrekle prava na raskid ugovora usled promenjenih okolnosti. Srpsko pravo dozvoljava unošenje ovakve odredbe u ugovor, pod uslovom da se njome ne narušava princip savesnosti i poštenja.

NAJČEŠĆA PITANJA

Kada je reč o zaštitnim merama, u praksi se često nailazi na dve situacije:

Zakupodavac je dao u zakup celu zgradu i nema ugovornih obaveza u pogledu zaštitnih mera i održavanja – u tom slučaju, zakupodavac najverovatnije neće biti odgovoran za sprovođenje mera propisanih od strane Vlade.
Zakupodavac je dao u zakup samo pojedine delove zgrade čiji je vlasnik u celini, a ugovor predviđa njegovu obavezu održavanja nekih delova zgrade (najčešće se odnosi na zajedničke delove zgrade – stepenice, liftovi i sl.) – zakupodavac u ovom slučaju može odgovarati za nepreduzimanje pojedinih zaštitnih mera. Na primer, u slučaju epidemije COVID-19, zaštitne mere mogu obuhvatiti obavezu češćeg čišćenja zgrade nego inače.

Zakupci su u obavezi da postupaju u skladu sa propisima Vlade i drugih nadležnih organa. Dakle, dužni su da obezbede da sve zaštitne i bezbednosne mere budu preduzete.

Takođe, imaju i dodatne odgovornosti kao poslodavci:

Procena rizika za zaposlene i druga lica na koja njihove aktivnosti mogu uticati;
Obezbeđivanje da su preduzete sve zaštitne i bezbednosne mere;
Informisanje zaposlenih o svim preduzetim merama, pogotovo onim koje za cilj imaju sprečavanje daljeg širenja COVID-19;
Pridržavanje relevantnih zakonskih odredaba.

U nekim državama je već doneta odluka o odlaganju obaveza plaćanja zakupnina u naredna tri meseca, ukoliko su ispunjeni uslovi za to. Ovu olakšicu mogu iskoristiti samo lica koja su redovno izmirivala svoje obaveze. Neke od država su zabranile vlasnicima stanova da započinju postupke prinudnog iseljenja za vreme vanrednog stanja.[1]

U okviru drugih mera koje se preduzimaju sa ciljem ublažavanja zdravstvenih i ekonomskih posledica pandemije, smatramo da bi i ovo pravno pitanje trebalo biti razmotreno od strane nadležnih organa.

Neki zakupci koji svoje poslovne aktivnosti obavljaju u zakupljenim prostorima možda razmišljaju o tome da reorganizuju poslovni prostor i promene raspored sa ciljem distanciranja zaposlenih. Ovakve promene su takođe u interesu zakupodavca, kako bi propisane zaštitne mere bile preduzete, a uticaj epidemije smanjen na najmanju meru. Ipak, zakupac bi trebalo da bude veoma pažljiv prilikom menjanja zakupljenih prostorija. Uobičajeno je da se ugovorom precizno odrede izmene na koje je zakupac ovlašćen radi adaptacije prostora. Ukoliko ovo pitanje nije regulisano ugovorom, najsigurnija opcija je da se u svakom konkretnom slučaju zatraži saglasnost zakupodavca.